Przejdź do głównej zawartości

Nieruchomość czyli brak ruchomości

Krótkoterminowe skutki pandemii

Na wstępie naszkicujmy sobie otoczenie. Abstrahując od aspektów zdrowotnych, powinniśmy zaobserwować zjawiska:

  • utrata płynności, zatory płatnicze,
  • odroczenie zakupów innych niż niezbędne, przymusowe zbycie wyposażenia, zawiązanie rezerw gotówki w bankach,
  • spowolnienie obiegu gospodarczego,
  • zwiększenie niepewności na rynku, perspektywa utraty lub zmniejszenia zarobków, ryzyko recesji,
  • fala sprzecznych oczekiwań w kierunku rządzących — ustawowy pakiet ratunkowy dla firm vs. ochrona praw pracowniczych.

Nieruchomości przed pandemią

W momencie ujawnienia pandemii COVID-19 rynek nieruchomości w dużych ośrodkach miejskich był w Polsce rozgrzany. Strach było otworzyć lodówkę, aby nie wyskoczył z niej fliper. Kilka razy w tygodniu wygarniałem ze skrzynki ulotki od Asi, Tomka i innych "młodych ludzi bez pośredników", którzy chcą kupić moje mieszkanie za gotówkę i uwić w nim gniazdko, najlepiej z dodatkowym pokojem w kuchni, a kuchnią — w przedpokoju. Współczesny młody człowiek i tak jada na mieście, po cóż mu więc kuchnia?

Czy ten stan zostanie utrzymany? Wszak nieruchomości nadal mamy tańsze, niż w Europie Zachodniej.

Cena nieruchomości mieszkalnych zależy głównie od możliwości nabywców, a więc i ceny pieniądza — gdy kredyt jest tani i łatwo dostępny, powstaje dodatkowy popyt na mieszkania. Czy jednak w ciągu ostatnich 3 lat istotnie wzrosły nam krajowe potrzeby mieszkaniowe tak bardzo, by uzasadniać wzrost cen? Tradycyjna grupa najemców czyli studenci są mniej liczni z uwagi na wchodzenie kolejnych roczników niżowych. Nową grupą na rynku byli najemcy z Ukrainy, ponad milion osób. Pokolenie wyżu lat 80. ma już rozwinięte kariery zawodowe, wyprowadziło się od rodziców z małych miejscowości do miast, założyło rodziny. Obecnie podnosi standard życia i zmienia mieszkania na większe, nierzadko kierując dotychczasowe na rynek najmu jako formę dochodu pasywnego. Na rynku rozwinęła się również oferta najmu krótkoterminowego, spopularyzowana przez serwisy typu Airbnb. W ostatnich latach rynek urósł o kilkaset procent. W dobrych lokalizacjach to istna żyła złota dla właścicieli, formuła ta stała się jednak utrapieniem dla lokalnych społeczności (przypadek Berlina czy Madrytu).
Z podażą lokali problemów raczej nie ma, deweloperzy pracują pełną parą by dostarczyć owo dobro pierwszej potrzeby. Dopiero w dłuższym terminie ujawni się dodatkowa podaż wynikają z mieszkań "po babci".

Nieruchomości po pandemii

Na tym sielankowym obrazie pojawiła się pandemiczna rysa. Pierwszymi poszkodowanymi będą niewątpliwie:

  • najem krótkoterminowy — przestoje podobne do całej branży turystycznej,
  • lokale komercyjne — zamknięcia galerii handlowych, przenoszenie handlu do Internetu, spowolnienie obiegu gospodarczego i rezygnacja z zakupów.

Jeśli kwarantanna nie potrwa dłużej niż miesiąc, raczej wszyscy to uderzenie zaciskając zęby przetrwają. Takie wydłużone święta. Zrobi się zaległe remonty. Właściciele lokali będą musieli odpuścić część zysków, aby nie zbankrutować swoich najemców. Zrobią to, bo nie znajdą na ich miejsce nowych. Galeria handlowa ze zbankrutowanym sklepami to nieczynna galeria. Hotele potrafią wygaszać swoją działalność w niskim sezonie. Posiadacze pakietu nieruchomości na najem krótkoterminowy mogą nie mieć takiej elastyczności, jeśli są głęboko zakredytowani...

Interesujące będą skutki dla rynku najmu mieszkań w ogóle. Na pewno pojawi się presja ze strony najemców:

  • studenci i niektórzy Ukraińcy wyjechali do domów rodzinnych i nie wiadomo kiedy wrócą — nikt nie lubi płacić za coś, czego nie używa,
  • część pracujących będzie szukać tańszych lokali w reakcji na pogorszenie swojej sytuacji materialnej,
  • część osób straci pracę i nie znajdzie łatwo nowej.

Zakładając, że na dziś prawie wszyscy pozostaną na miejscach, popyt powinien być zachowany. Z czasem zmieni się jego struktura, przesunie w kierunku nieruchomości tańszych, pokoi a nie kawalerek, współdzielenia mieszkań ze znajomymi. Taka zmiana zwykle dokonuje się w wakacje, przy okazji wymiany roczników na studiach.

W dłuższym terminie kondycja rynku nieruchomości jest zakładnikiem stanu gospodarki. Ten na dziś trudno prognozować, ale już wiadomo, że przyrost PKB będzie ujemny i to jest wystarczający powód by darować sobie wizję kontynuacji wzrostów cen nieruchomości w najbliższych kwartałach. Nawet gdyby rządzący chcieli ten obszar stymulować, może im braknąć środków. Ważniejsza może się okazać walka o utrzymanie zatrudnienia w gospodarce.

Pozostaje nam poczekać na raporty np. deweloperów notowanych na GPW czy AMRON dot. akcji kredytowej, aby te hipotezy potwierdzić lub obalić.
Etykiety:

Komentarze

Prześlij komentarz

Popularne posty z tego bloga

Dzień dobry, zastałem inflację?

Od dłuższego czasu mieliśmy w Polsce stopy procentowe niższe od realnej inflacji. Było to klasyczne dolewanie benzyny do już rozpalonego ognia w celu wyciśnięcia 110% mocy z gospodarczego reaktora — mogę tylko domniemywać, że motywowane realiami wyborczymi. Taka konstrukcja zachęca posiadaczy kapitału do odmrożenia kapitału i poszukania innych możliwości jego ulokowania: inwestycjach w przedsiębiorstwa (bezpośrednie lub pośrednio, przez giełdę papierów wartościowych) czy nieruchomości . W reakcji na widmo recesji RPP obniżyła dziś stopę referencyjną o 0,5 pkt. Wydaje się to nieintuicyjne (skoro i tak już mamy problem zbyt dużej inflacji), ale to tylko element gry zespołowej — wiodące banki centralne (EBC, FED) zrobiły wcześniej tak samo. Skorzystają na tym posiadacze kredytów złotówkowych. Wątpliwe, by pobudziło to dziś akcję kredytową — najpierw pandemiczne mleko musi rozlać się do końca, a następnie musi wrócić nadzieja na lepsze jutro. W USA pandemia dopiero się rozwija, w Az
Prześlij komentarz
Czytaj więcej

Nowa normalność

Co prawda nadal jesteśmy w fazie wyparcia , ale coraz częściej mówi się ostatnio o "nowej normalności" czyli rzeczywistości, w której będziemy na razie funkcjonować z tlącą się w tle epidemią. Przypuszczam, że jednym z symboli tej epoki będzie ślad maseczki na opaleniźnie. W Polsce media zajęte są zagadnieniami bieżącymi — wyborami, tarczami, leśnymi mandatami. Tymczasem z mediów zagranicznych można się nawet czegoś dowiedzieć. Scott Gottlieb , były szef FDA , prognozuje wzmożoną cyrkulację wirusa w populacji od jesieni i zakłada, że scenariusz bazowy to dwa lata częściowych ograniczeń. Dr Gottlieb wypowiada się konkretnie i merytorycznie, od stycznia alarmuje m.in. w CNBC i WSJ (" Act Now to Prevent an American Epidemic ", " Stop a U.S. Coronavirus Outbreak Before It Starts "). Ostatnie wywiady: " Former FDA Chief Scott Gottlieb calls for 'massive surveillance system' to prevent future outbreaks " " We won't have capac
1 komentarz
Czytaj więcej

Bąbel ropny

Gorącym tematem w mediach biznesowych , a nawet w mediach głównego ścieku stało się zjawisko negatywnych cen ropy. Oczywiście nie chodziło o każdą ropę i nie w każdym czasie, a jedynie WTI w terminie zapadalności kontraktów. To nie moja bajka więc polecam opracowanie " Pogrom wśród osób inwestujących w ropę " i " Czy rynek ropy zwariował? Nie, to super contango ". Mnie interesuje ujęcie całościowe w kontekście tlącego się kryzysu i tektonicznych przesunięć geopolitycznych. Tak się przypadkiem składa, że prognozy spadku cen ropy do zera czytałem kilka tygodni temu i jak na razie one się materializują. Nie chodzi tu o jednorazowy zjazd ale o stan trwały, który nie tylko ubarwi materiał biznesowej telewizji śniadaniowej, ale dosłownie wykończy kilku producentów, a przez to i krajów, dostarczając materiału do niejednych wieczornych wiadomości. Podaż zależy głównie od uzgodnień kartelu i na dziś niby się dogadali, ale się nie dogadali i pompują jak szaleni. To logicz
3 komentarze
Czytaj więcej