Przejdź do głównej zawartości

Nieruchomość czyli brak ruchomości

Krótkoterminowe skutki pandemii

Na wstępie naszkicujmy sobie otoczenie. Abstrahując od aspektów zdrowotnych, powinniśmy zaobserwować zjawiska:

  • utrata płynności, zatory płatnicze,
  • odroczenie zakupów innych niż niezbędne, przymusowe zbycie wyposażenia, zawiązanie rezerw gotówki w bankach,
  • spowolnienie obiegu gospodarczego,
  • zwiększenie niepewności na rynku, perspektywa utraty lub zmniejszenia zarobków, ryzyko recesji,
  • fala sprzecznych oczekiwań w kierunku rządzących — ustawowy pakiet ratunkowy dla firm vs. ochrona praw pracowniczych.

Nieruchomości przed pandemią

W momencie ujawnienia pandemii COVID-19 rynek nieruchomości w dużych ośrodkach miejskich był w Polsce rozgrzany. Strach było otworzyć lodówkę, aby nie wyskoczył z niej fliper. Kilka razy w tygodniu wygarniałem ze skrzynki ulotki od Asi, Tomka i innych "młodych ludzi bez pośredników", którzy chcą kupić moje mieszkanie za gotówkę i uwić w nim gniazdko, najlepiej z dodatkowym pokojem w kuchni, a kuchnią — w przedpokoju. Współczesny młody człowiek i tak jada na mieście, po cóż mu więc kuchnia?

Czy ten stan zostanie utrzymany? Wszak nieruchomości nadal mamy tańsze, niż w Europie Zachodniej.

Cena nieruchomości mieszkalnych zależy głównie od możliwości nabywców, a więc i ceny pieniądza — gdy kredyt jest tani i łatwo dostępny, powstaje dodatkowy popyt na mieszkania. Czy jednak w ciągu ostatnich 3 lat istotnie wzrosły nam krajowe potrzeby mieszkaniowe tak bardzo, by uzasadniać wzrost cen? Tradycyjna grupa najemców czyli studenci są mniej liczni z uwagi na wchodzenie kolejnych roczników niżowych. Nową grupą na rynku byli najemcy z Ukrainy, ponad milion osób. Pokolenie wyżu lat 80. ma już rozwinięte kariery zawodowe, wyprowadziło się od rodziców z małych miejscowości do miast, założyło rodziny. Obecnie podnosi standard życia i zmienia mieszkania na większe, nierzadko kierując dotychczasowe na rynek najmu jako formę dochodu pasywnego. Na rynku rozwinęła się również oferta najmu krótkoterminowego, spopularyzowana przez serwisy typu Airbnb. W ostatnich latach rynek urósł o kilkaset procent. W dobrych lokalizacjach to istna żyła złota dla właścicieli, formuła ta stała się jednak utrapieniem dla lokalnych społeczności (przypadek Berlina czy Madrytu).
Z podażą lokali problemów raczej nie ma, deweloperzy pracują pełną parą by dostarczyć owo dobro pierwszej potrzeby. Dopiero w dłuższym terminie ujawni się dodatkowa podaż wynikają z mieszkań "po babci".

Nieruchomości po pandemii

Na tym sielankowym obrazie pojawiła się pandemiczna rysa. Pierwszymi poszkodowanymi będą niewątpliwie:

  • najem krótkoterminowy — przestoje podobne do całej branży turystycznej,
  • lokale komercyjne — zamknięcia galerii handlowych, przenoszenie handlu do Internetu, spowolnienie obiegu gospodarczego i rezygnacja z zakupów.

Jeśli kwarantanna nie potrwa dłużej niż miesiąc, raczej wszyscy to uderzenie zaciskając zęby przetrwają. Takie wydłużone święta. Zrobi się zaległe remonty. Właściciele lokali będą musieli odpuścić część zysków, aby nie zbankrutować swoich najemców. Zrobią to, bo nie znajdą na ich miejsce nowych. Galeria handlowa ze zbankrutowanym sklepami to nieczynna galeria. Hotele potrafią wygaszać swoją działalność w niskim sezonie. Posiadacze pakietu nieruchomości na najem krótkoterminowy mogą nie mieć takiej elastyczności, jeśli są głęboko zakredytowani...

Interesujące będą skutki dla rynku najmu mieszkań w ogóle. Na pewno pojawi się presja ze strony najemców:

  • studenci i niektórzy Ukraińcy wyjechali do domów rodzinnych i nie wiadomo kiedy wrócą — nikt nie lubi płacić za coś, czego nie używa,
  • część pracujących będzie szukać tańszych lokali w reakcji na pogorszenie swojej sytuacji materialnej,
  • część osób straci pracę i nie znajdzie łatwo nowej.

Zakładając, że na dziś prawie wszyscy pozostaną na miejscach, popyt powinien być zachowany. Z czasem zmieni się jego struktura, przesunie w kierunku nieruchomości tańszych, pokoi a nie kawalerek, współdzielenia mieszkań ze znajomymi. Taka zmiana zwykle dokonuje się w wakacje, przy okazji wymiany roczników na studiach.

W dłuższym terminie kondycja rynku nieruchomości jest zakładnikiem stanu gospodarki. Ten na dziś trudno prognozować, ale już wiadomo, że przyrost PKB będzie ujemny i to jest wystarczający powód by darować sobie wizję kontynuacji wzrostów cen nieruchomości w najbliższych kwartałach. Nawet gdyby rządzący chcieli ten obszar stymulować, może im braknąć środków. Ważniejsza może się okazać walka o utrzymanie zatrudnienia w gospodarce.

Pozostaje nam poczekać na raporty np. deweloperów notowanych na GPW czy AMRON dot. akcji kredytowej, aby te hipotezy potwierdzić lub obalić.
Etykiety:

Komentarze

Prześlij komentarz

Popularne posty z tego bloga

Nowa normalność

Co prawda nadal jesteśmy w fazie wyparcia , ale coraz częściej mówi się ostatnio o "nowej normalności" czyli rzeczywistości, w której będziemy na razie funkcjonować z tlącą się w tle epidemią. Przypuszczam, że jednym z symboli tej epoki będzie ślad maseczki na opaleniźnie. W Polsce media zajęte są zagadnieniami bieżącymi — wyborami, tarczami, leśnymi mandatami. Tymczasem z mediów zagranicznych można się nawet czegoś dowiedzieć. Scott Gottlieb , były szef FDA , prognozuje wzmożoną cyrkulację wirusa w populacji od jesieni i zakłada, że scenariusz bazowy to dwa lata częściowych ograniczeń. Dr Gottlieb wypowiada się konkretnie i merytorycznie, od stycznia alarmuje m.in. w CNBC i WSJ (" Act Now to Prevent an American Epidemic ", " Stop a U.S. Coronavirus Outbreak Before It Starts "). Ostatnie wywiady: " Former FDA Chief Scott Gottlieb calls for 'massive surveillance system' to prevent future outbreaks " " We won't have capac...
1 komentarz
Czytaj więcej

Suweren daje głos

Opcja waszyngtońska albo opcja berlińska—do tego sprowadza się tragiczny wybór naszej Umęczonej Ojczyzny. Konserwatyzm czy progresywność to tylko dodatek, który wydaje mi się, że należy zaniedbać. Tak jak zaniedbuje się straty w dobrych bakteriach przyjmując antybiotyk w imię wyższej konieczności. Ten cały festiwal obietnic, teatr spotkań z ludem miast i wsi, wydaje mi się głęboko żenujący. Żenujące jest to, że to działa, że godna sondażowej uwagi część społeczeństwa naprawdę sądzi, iż prerogatywy Prezydenta RP sięgają tak daleko. Kandydat w tym plebiscycie musi wić się w mazi obślizgłych obietnic kolejnych plusów, a i żona kandydata dobrze aby coś od siebie dorzuciła. Trzaskowski byłby znakomitym wyborem dla PiS-u—wszystkie problemy ekonomiczne można by próbować zrzucać na niego. "Chcieliśmy dobrze, ale zawetował tęczowy pachołek Bilderbergów". Problemów będzie pod dostatkiem, a pierwsze wyjdą gdy zobaczymy realizację naszego papierowo zrównoważonego budżetu. Wybór Du...
Prześlij komentarz
Czytaj więcej

Déjà vu

Arcydzieło sztuki inżynierskiej, największy statek pasażerski świata wyrusza w swój dziewiczy rejs. Na pokładzie znajdują się tysiące osób z różnych warstw społecznych. Szalup dla wszystkich nie przewidziano, ostatecznie statek jest niezatapialny. Przecinający lodowate wody Atlantyku zderza się z górą lodową i ku zaskoczeniu wszystkich tonie pociągając za sobą tysiące ofiar. Nazywał się Titan i został opisany 14 lat przed katastrofą Titanica. Na świecie wybucha pandemia odzwierzęcego, nieznanego wcześniej koronawirusa. Wirus rozprzestrzenia się zaskakująco szybko, atakuje płuca i ma wysoką śmiertelność. Świat wpada w panikę, poszczególne kraje próbują walczyć z problemem indywidualnie. Zamykane są granice, przerywają się łańcuchy dostaw, turystyka nie istnieje. Społeczeństwo w miarę możliwości przestawia się na pracę zdalną. Załamuje się ekonomia, teorie spiskowe kwitną. Służba zdrowia znajduje się w kryzysie. Nad światem zawisa ryzyko głębokiej recesji, hiperinflacji i tektonicz...
1 komentarz
Czytaj więcej